подарунки
ідеальний подарунок

  • Продаж нерухомості, коли добровільно виписуватися не бажають


    Не дивлячись на кризу, квартири продовжують як купувати, так і продавати. І процедура продажу не швидка: потрібно зібрати купу документів, знайти покупців, які сьогодні вельми розбірливі і прискіпливі. І тут часто починається найцікавіше...

    Одна з проблем, з якою може зіткнутися продавець квартири, - це виписка громадян, які хоч і не є власниками житлового приміщення, але колись були поселені і зареєстровані за місцем проживання в даній квартирі. Будь-який покупець хоче придбати квартиру юридично чистою і фізично вільною. А прописані в ній громадяни можуть стати зайвою проблемою на шляху до продажу квартири.

    Варіант 1 - все легко і просто

    Мається на увазі той випадок, коли зареєстровані в квартирі громадяни добровільно знімаються з обліку. Тобто, перш ніж проходитиме операція по купівлі-продажу, всі прописані в житловому приміщенні громадяни самостійно випишуться. Це - кращий варіант для майбутнього продавця.

    Не вдаватимемося до всіх тонкощів процесу виписки, скажемо лише, що зробити це можна двома шляхами.

    По-перше, безпосередньо при реєстрації по новому місцю проживання. В цьому випадку органи реєстраційного обліку знімуть громадянина з обліку по колишньому місцю проживання самостійно (у триденний термін). Простіше кажучи, в паспорті громадянина відразу ж ставлять штамп про те, що він знятий з обліку, і штамп про те, що він зареєстрований по новому місцю проживання.

    По-друге, знятися з обліку або виписатися з квартири можна, спочатку відвідавши самостійно паспортний стіл по колишньому місцю проживання. Громадянин подає заяву про зняття його з реєстраційного обліку, а потім, прибувши на нове місце проживання, він відвідує паспортний стіл і прописується за новою адресою.

    Варіант 2 - коли добровільно виписуватися не бажають

    Якщо прописані громадяни не бажають добровільно виписуватися, то зробити це можна тільки через суд.

    Тут слід знати про наступні норми закону:

    1) У відповідності с п. 2 ст. 292 ГК РФ, перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлене законом.

    Це означає, що якщо житлове приміщення продане і за новим власником зареєстровано право власності, то всі прописані члени сім'ї колишнього власника втрачають право користування квартирою. Але відбувається це не автоматично. Виселити (виписати) громадян по даній підставі можна тільки на підставі вирішення суду. А це означає, що новому власникові доведеться подавати до суду позовну заяву.

    Грунтуючись на даній статті закону, колишній власник житла не може виписати своїх членів сім'ї до тих пір, поки квартира не буде продана. А точніше, поки не буде зареєстровано право власності за новими власниками квартири. Житлове приміщення доведеться у будь-якому випадку продавати з квартирантами, що може істотно понизити вартість квартири.

    2) Ще одна підстава стосується більшою мірою можливості виписки колишнього члена сім'ї без продажу квартири.

    У відповідності с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, у разі припинення сімейних стосунків з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлене угодою між власником і колишнім членом його сім'ї.

    Наприклад, квартира є одноосібною власністю дружини, а чоловік тільки зареєстрований в житловому приміщенні. При розлученні дружина має право подати до суду позов з вимогою виселити колишнього чоловіка.

    З вищезгаданого правила є виключення. Допустимо, дружина стала власницею квартири в результаті приватизації, тоді як її чоловік відмовився від приватизації, але на момент оформлення власності на квартиру мав рівні має рацію користування житловим приміщенням. Тобто дружина і чоловік були наймачами, а приватизація була тільки на дружину.

    У такій ситуації виписати чоловіка навіть після розлучення неможливо. Колишній чоловік зберігає право користування квартирою безстроково. Навіть якщо дружина продасть квартиру, чоловік виявляється має право проживати в квартирі до тих пір, поки не випишеться в добровільному порядку.

    Що важливо, продавець зобов'язаний попередити покупця про те, що в квартирі, що продається, прописані громадяни. У нас був такий випадок, коли покупець купіл двокімнатну квартиру в Санкт-петербурге, а в ній були прописані сторонні. У такому разі, коли покупець придбав житло і лише після дізнався про проблемний "доважок", він має повне має рацію вимагати розірвання договору купівлі-продажу з відшкодуванням йому всіх збитків, що зазнали.

    У ЖК РФ міститься ще одне виключення, що робить неможливим виписку колишнього члена сім'ї:"+если інше не передбачене угодою між власником і колишнім членом його сім'ї". Це означає, що якщо між власником і колишнім членом сім'ї складена угода про порядок користування житловим приміщенням, з вказівкою терміну користування (або в угоді вказано, що припинення сімейних стосунків не є підставою для припинення права користування), то виписати що "був" до закінчення такого терміну користування (або до настання іншої події) також неможливо.

    Хоча на практиці рідко власник і члени його сім'ї складають такого роду угоди.

    Кого не можна виселити?

    Існує певна категорія осіб, яких неможливо виселити в судовому порядку. До таких, по-перше, відносяться громадяни, які у момент приватизації житлового приміщення мали рівні має рацію користування цим приміщенням з обличчям, що його приватизувало, але відмовилися від приватизації. Або не брали участь в приватизації, оскільки раніше вже скористалися цим правом.

    По-друге, в законодавстві є таке поняття, як "заповітна відмова". Якщо двома словами, то по заповітній відмові спадкодавець в заповіті має право покласти на спадкоємців певний обов'язок майнового характеру на користь якої-небудь особи. Наприклад, на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира або інше житлове приміщення, спадкодавець може покласти обов'язок надати іншій особі (отказополучателю) право користування цим приміщенням.

    Тобто спадкоємець буде власником квартири, але отказополучатель матиме право користуватися житлом. Спадкоємець як власник має право здійснювати зі своїм спадком будь-які операції, не питаючи на це згоди отказополучателя. Тобто житлове приміщення можна продати, подарувати і т. д., але перехід права власності на житлі до іншої особи не означає припинення заповітної відмови.

    По-третє, право користування житловим приміщенням може виходити з договору довічного змісту з утриманням.

    За договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти передає ті, що належать йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку або іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічний зміст з утриманням одержувача ренти або вказаного їм третьої особи. Одержувач ренти так само, як і одержувач заповітної відмови, має право вільно і нарівні з власником користуватися житловим приміщенням, якщо інше не передбачене договором довічного змісту з утриманням.

    Продати житлове приміщення в цьому випадку можна тільки з попередньої згоди одержувача ренти. Але і після продажу одержувач ренти продовжить проживати в квартирі (якщо інше не передбачене договором ренти).

    Виселити, а відповідно, і зняти з реєстраційного обліку громадян вищеназваних категорій окрім їх волі неможливо. Залишається тільки домовлятися з ними шляхом мирних переговорів, пропонуючи як відступне певну компенсацію - грошову або іншу.

    Інформація для покупця

    Покупцеві житла слід знати, що у відповідності с п. 1 ст. 558 Цивільного кодексу РФ істотною умовою договору купівлі-продажу житлового приміщення, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік таких осіб з вказівкою їх прав на користування. Тобто продавець повинен не тільки попередити про таких осіб покупця, але і в договорі має бути вказане така обставина.

    Інформація для продавця

    Виписати людину з квартири окрім його волі можна тільки на підставі судового рішення. Для цього необхідно визнати таким, що його втратив право користування житловим приміщенням.

    Якщо в квартирі є прописані громадяни (яких закон дозволяє виписати), то це не є перешкодою для продажу. Продать-то квартиру можна і на це не потрібно навіть питати згоди зареєстрованих несобственников, але тільки в більшості випадків це вплине на кінцеву вартість нерухомості. Адже до тих пір, поки особу не випишуть, вартість комунальних послуг буде вища, до того ж саме новому власникові доведеться побігати, щоб виписати таких громадян.


     

    головна | хостинг | іграшки | телескоп | подарунок